LA CONTESTATION DU LOYER COMMERCIAL
Textes : articles L 145-34 et L 145-35 du Code de commerce
L’article L 145-34 du Code de commerce précise que toute révision de loyer doit être opérée en application de la variation de l’indice trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE, à moins d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative. L’article L 145-38 indique encore que cette révision ne peut excéder cette variation, « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. »
L’article L 145-35 du même code prévoit la saisine préalable de la Commission départementale de conciliation.
Toutefois, cette disposition de saisine de la Commission départementale (I) n’empêche pas de saisir, parallèlement, le Juge des loyers (II), par le moyen d’un mémoire, lequel magistrat ne peut rendre sa décision qu’après l’avis de la Commission, dont la saisine préalable est, dans tous les cas de figure, impérative.
I. LA TENTATIVE DE CONCILIATION PREALABLE : LA COMMISSION DEPARTEMENTALE DE CONCILIATION
1. La compétence et le moment de la saisine de la Commission :
Le rôle de la Commission est de tenter de concilier les parties, en cas de litige portant sur la révision du loyer.
Toute partie peut saisir la Commission, à tout moment. Toutefois, l’article L 145-60 du Code de commerce précise que toute contestation doit être introduite dans un délai de 2 ans, à peine de forclusion. A noter que la saisine de la Commission n’interrompt pas ce délai préfixe, d’ordre public.
2. La composition de la Commission :
La Commission est composée d’une ou de plusieurs sections. Chaque section est comprend 2 bailleurs et 2 preneurs, outre une personne qualifiée qui en assure la présidence. Ce président ne peut être ni bailleur, ni preneur.
Les membres de la commission sont nommés par le Préfet du département.
3. La procédure applicable devant la Commission :
La Commission est saisie par la partie la plus diligente, au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception, contenant la copie du bail et celle du congé avec offre de renouvellement.
La Commission convoque ensuite les parties, par LR/AR, 15 jours au moins avant la date d’examen retenue.
La Commission a 3 mois pour émettre un avis, même si les parties ne sont ni présentes, ni représentées à l’examen. A défaut d’avoir statué dans ce délai, la Commission est dessaisie de facto.
En cas de conciliation devant la Commission, un acte est dressé, signé par chacune des parties, ayant force obligatoire. L’accord trouve à s’appliquer sans contestation ultérieure.
En cas de désaccord persistant, la Commission établit un avis motivé, lequel acte sera adressé à chaque partie par LR/AR.
II. LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Dans l’hypothèse où la tentative de conciliation, introduite devant la Commission départementale de conciliation aurait échoué, les parties devront s’en remettre au Juge des loyers.
La demande est introduite au moyen d’un mémoire préalable.
1. Le contenu du mémoire préalable et sa notification :
Sous peine de nullité de la demande, le mémoire doit impérativement contenir :
– l’identité complète des parties ;
– l’identification de l’immeuble loué ;
– la copie du loyer commercial et le congé avec offre de renouvellement ;
– les moyens juridiques développés par la partie demanderesse.
Ce mémoire devra être signé par la partie demanderesse, ou par son représentant (avocat).
Le mémoire est notifié par LR/AR à chaque partie. A compter de cette notification, aucune partie ne peut saisir le juge des loyers, pendant un mois. La notification a pour effet d’interrompre le délai de prescription biennale. Elle est le point de départ d’un nouveau délai de 2 ans.
La partie défenderesse peut, dès lors, constituer une mémoire en réponse ou en réplique, dans les mêmes conditions de forme et de fond que le mémoire préalable en demande.
2. La saisine du juge des loyers :
La partie la plus diligente dépose son mémoire auprès du Greffe du tribunal compétent. Le Greffe indique à l’avocat (sa constitution est impérative), la date à laquelle il devra assigner l’autre partie, selon la procédure d’urgence à jour fixe. Après avoir procédé à l’assignation, le juge ne sera saisi qu’après le dépôt du second original délivré par l’huissier.
La procédure étant écrite, le juge ne sera saisi que par les moyens développés dans les mémoires des parties et, éventuellement, en cas d’éléments nouveaux, dans les conclusions écrites.
Le juge a le pouvoir, durant la procédure, de fixer un loyer provisoire. A défaut, le preneur continue à verser l’ancien prix.
3. Le droit d’option à l’issue de la procédure :
Lorsque le Juge des loyers a fixé le nouveau loyer commercial, chaque partie peut user d’un droit d’option pendant un délai d’un mois, à compter de la signification de la décision :
– Si le locataire estime que le nouveau loyer est trop important, il devra quitter le local commercial, sans indemnité.
– Si le bailleur décide de rétracter son offre de renouvellement, le nouveau loyer ne lui convenant pas, il devra régler une indemnité d’éviction au preneur au titre du congé délivré.
L’exercice du droit d’option est irrévocable.
A défaut, les parties sont réputées avoir accepté le nouveau loyer, sauf appel, dans le délai d’un moins à compter de l’ordonnance du Juge des loyers.